Illeték-kalauz: mennyi illetéket fizet lakásvásárlásnál, öröklésnél, ajándékozásnál?

Az illeték az a költség, amelyről a legtöbb ügyfelem csak a szerződéskötés után kezd gondolkodni, pedig az ügylet megtervezésekor kellene. Lakásvásárlásnál a főszabály a 4 százalékos visszterhes vagyonszerzési illeték, öröklésnél és ajándékozásnál viszont a közeli rokonok teljes illetékmentességet élveznek. A részletekben sok pénz van: a kedvezmények jó kihasználása milliókat spórolhat. Ez a kalauz a leggyakoribb helyzeteket veszi végig.

A cikk általános tájékoztatás; az illetékszabályok változhatnak, és az egyedi ügyben mindig a NAV kiszabása az irányadó.

Az illetékmértékek egy táblázatban

Forrás: az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 12. §, 16-17. §, 19. §, 21. §, 26. § (6).

Lakásvásárlás: a visszterhes vagyonszerzési illeték

Ingatlan vásárlásakor a vevő visszterhes vagyonszerzési illetéket fizet, amelynek általános mértéke a forgalmi érték 4 százaléka. A forgalmi érték jellemzően a vételár, de a NAV ettől eltérhet, ha a vételárat irreálisan alacsonynak látja. Az illetéket a NAV határozatban szabja ki az adásvétel bejelentése után, tehát nem a szerződéskötéskor, hanem hónapokkal később kell megfizetni.

A jó hír, hogy a kedvezmények listája hosszú:

• Cserepótló vétel: ha a vásárlás előtti három évben vagy az azt követő egy évben eladja a másik lakását, az illeték alapja a két lakás forgalmi értékének különbözete. Aki nagyobb lakásra vált, csak a különbözet után fizet; aki kisebbre, akár nullára is csökkentheti az alapot.
• Fiatalok első lakása: a 35 év alatti, első lakástulajdonát szerző vevő az illeték felének megfizetése alól mentesül, ha a lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot (Itv. 26. § (6)). A mai lakásáraknál ez az értékhatár sajnos keveseknek elérhető, de kisebb településeken és résztulajdon-szerzésnél még működhet.
• CSOK-os vásárlás: a családi otthonteremtési kedvezménnyel érintett vásárlások meghatározott körben illetékmentesek.
• Egyenes ági rokontól, házastárstól vétel: a családon belüli visszterhes átruházás is mentes lehet.

Melyik kedvezmény jár, és hogyan kell kérni? Ezt az adásvételi szerződés előkészítésekor tisztázom az ügyfeleimmel, mert a nyilatkozatokat már a NAV felé tett bejelentésben helyesen kell megtenni.

Öröklési illeték: a legtöbb család nem fizet

Az öröklési illeték általános mértéke 18 százalék, lakástulajdon esetén 9 százalék. Ez ijesztően hangzik, de a gyakorlatban a hagyatékok többsége illetékmentesen száll át, mert a mentességek széles kört fednek le:

• az örökhagyó egyenes ági rokona (gyermek, unoka, szülő, nagyszülő) teljes illetékmentességet élvez,
• a házastárs öröklése is illetékmentes,
• a testvér öröklése szintén mentes.

Illetékkel tehát jellemzően a távolabbi rokonok és a családon kívüli örökösök szereznek: unokatestvér, élettárs, barát. Pontosan ezekben a helyzetekben éri meg előre tervezni: végrendelettel vagy öröklési szerződéssel a vagyonátadás módja is alakítható, és az illetékteher is mérlegelhető.

Ajándékozási illeték: kire vonatkozik?

Az ajándékozási illeték logikája az öröklését követi: az általános mérték 18 százalék, lakás esetén 9 százalék, de az egyenes ági rokonok, a házastárs és a testvér közötti ajándékozás illetékmentes. A szülő tehát illeték nélkül ajándékozhat lakást a gyermekének, a nagyszülő az unokának, testvér a testvérnek.

Két dolgot érdemes tudni:

1. Az illetékmentesség nem jelenti azt, hogy az ügylet bejelentés nélkül maradhat: az ingatlan-ajándékozást ugyanúgy be kell jelenteni a NAV-nak, a mentességet a NAV állapítja meg.
2. Az ajándékozás öröklési jogi következményekkel is jár: az ajándék értéke a későbbi hagyatékban a köteles rész számításánál előkerülhet. Aki a gyerekei között “előre oszt”, annak érdemes ezt a szerződésben és a végintézkedésében is átgondolnia.

Az ingatlan-ajándékozáshoz ügyvédi ellenjegyzés kell, ezért az illetékkérdéseket az ajándékozási szerződés elkészítésekor egyben kezelem.

Gyakori tévhitek

“A vételár, amit a szerződésbe írunk, csak formalitás.” Nem az. A NAV a forgalmi értéket vizsgálja, és az irreálisan alacsony vételár illeték- és adókockázatot is hordoz, a színlelt szerződés pedig érvénytelen.

“Az illetéket a szerződéskötéskor kell kifizetni.” Nem: a NAV határozatban szabja ki, jellemzően hónapokkal később. A vevőnek erre a költségre előre érdemes félretennie.

“Ajándékba adom, úgy nincs semmi teendő.” Az ajándékozás is szerződés, ingatlannál kötelező ügyvédi ellenjegyzéssel és bejelentéssel. A “papír nélküli” családi megállapodások a hagyatéki eljárásban szoktak visszaütni.

Mit vigyen magával ebből a cikkből?

Vásárlásnál számoljon 4 százalék illetékkel, és nézze meg, jár-e kedvezmény. Öröklésnél és ajándékozásnál a szűk család illetékmentes, a távolabbi kapcsolatoknál viszont tervezni kell. És a legfontosabb: az illeték az ügylet megtervezésének része, nem utólagos meglepetés. Ha ingatlanügye vagy vagyonátadási kérdése van, az első egyeztetésen az illetékvonzatot is átbeszéljük.

Hivatalos források

• 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről (Nemzeti Jogszabálytár): a 4%-os mérték: 19. §; öröklési és ajándékozási mértékek: 12. §; egyenes ági, házastársi és testvéri mentességek: 16. § (1) i)–j) és 17. § (1) p), w); cserepótló vétel: 21. §; fiatalok első lakása: 26. § (6)
• NAV: Illetékmentes a testvérek közötti öröklés és ajándékozás (Nemzeti Adó- és Vámhivatal)
• NAV illeték-információs füzetek (Nemzeti Adó- és Vámhivatal)