Foglaló vagy előleg? A különbség, ami milliókba kerülhet

A foglaló és az előleg közötti lényeges különbség, hogy az előleg főszabály szerint visszajár, a foglaló nem. Ha az adásvétel a vevő hibájából hiúsul meg, a vevő elveszíti a foglalót; ha az eladó hibájából, az eladó a kapott foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. Az előleghez ilyen szankció főszabály szerint nem kapcsolódik. Ezért nem mindegy, melyik szó szerepel a szerződésben, és ezért nem érdemes ezt a kérdést a másik félre vagy egy internetes mintára bízni.

Hogyan működik a foglaló?

A foglaló a szerződéses kötelezettségvállalás megerősítése: a vevő a szerződés megkötésekor átad egy összeget, ami jelzi, hogy komolyan gondolja a vásárlást. A sorsa a Polgári Törvénykönyv szerint háromféle lehet:

1. A szerződés teljesül: a foglaló beleszámít a vételárba. A vevő tehát nem “pluszban” fizeti, hanem a vételár első részleteként.
2. A teljesítés a vevő miatt hiúsul meg (például meggondolja magát, nem szerzi meg a hitelt, pedig vállalta): a vevő elveszíti a foglalót.
3. A teljesítés az eladó miatt hiúsul meg (például időközben másnak adja el az ingatlant): az eladó a foglaló kétszeresét fizeti vissza.

Ha a meghiúsulásról egyik fél sem tehet, vagy mindkettő felelős érte, a foglaló visszajár, a kétszerezés pedig nem alkalmazható.

Mennyi legyen a foglaló?

Törvényi mérték nincs; a gyakorlatban az ingatlan vételárának 10 százaléka körüli foglaló a szokásos. Ennél magasabb foglaló is kiköthető, de két okból óvatosan bánnék vele: a vevőnek aránytalan kockázat, a bíróság pedig a túlzott mértékű foglalót mérsékelheti. Alacsonyabb foglaló ugyanakkor gyengébb visszatartó erő: egy 500 ezer forintos foglaló egy 80 milliós lakásnál senkit nem tart vissza a visszalépéstől.

A leggyakoribb buktatók

“Foglalónak” nevezik, de nem az. A pénz átadása önmagában nem teszi foglalóvá az összeget: a szerződésből egyértelműen ki kell derülnie, hogy a felek az összeget foglalónak szánták, és ismerik a jogkövetkezményeit. A rosszul megfogalmazott kikötést a bíróság előlegnek minősítheti.

Foglaló szerződés nélkül. Aláírás előtt “lefoglalózni” az ingatlant kockázatos: ha nincs érvényes megállapodás arról, mit erősít meg a foglaló, vita esetén nehéz lesz érvényesíteni. Foglalót érvényes adásvételi szerződés vagy előszerződés keretében érdemes adni, írásban.

A hitel mint kockázat. A leggyakoribb vitaforrás: a vevő nem kapja meg a banki hitelt, és kérdés, ki felel a meghiúsulásért. Ezt a szerződésben előre kell rendezni, például úgy, hogy a hitel elutasítása esetén a foglaló visszajár, vagy éppen úgy, hogy a vevő ezt a kockázatot vállalja. Mindkét megoldás jogszerű, de tudni kell, mit ír alá.

Készpénz, nyom nélkül. A foglaló átadását dokumentálni kell: szerződésben, átvételi elismervénnyel vagy banki utalással. A “kézbe adtam, tanú nincs” felállás vita esetén az átadó ellen dolgozik.

Foglaló és elállás: mikor jár vissza?

A foglaló nem büntetés, hanem a szerződésszegés szankciója. Ha a felek közös megegyezéssel bontják fel a szerződést, a foglaló visszajár. Ha a szerződésben kikötött feltétel (például a hitel megszerzése) nem teljesül, és a szerződés emiatt a felek megállapodása szerint megszűnik, szintén. A kétszerezés vagy az elvesztés csak akkor lép be, ha a meghiúsulásért valamelyik fél felelős.

Mit tegyen, mielőtt foglalót ad vagy elfogad?

Vevőként addig ne adjon át foglalót, amíg a tulajdoni lapot nem látta, és a szerződést ügyvéd nem nézte át. Eladóként pedig gondolja végig, mit vállal: a foglaló elfogadásával Ön is kétszeres visszafizetési kockázatot vesz magára, ha végül nem tud vagy nem akar teljesíteni. Az adásvételi szerződéseimben a foglaló, a fizetési ütemezés és a meghiúsulási esetek egy rendszert alkotnak, mert vitás helyzetben pontosan ezeken múlik minden.

Hivatalos források

• 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről, 6:185. § (Foglaló) (Nemzeti Jogszabálytár): az elvesztés és a kétszeres visszafizetés szabálya, valamint a túlzott mértékű foglaló bírósági mérséklésének lehetősége